Insentif PPN Rumah Tahun 2024 Kembali Diberikan, Cek Aturan dan Contohnya Di Sini!

Ilustrasi Klaster Perumahan Baru

Pada tanggal 13 Februari 2024, pemerintah kembali menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) terbaru yang berisi insentif pajak dalam sektor industri perumahan di Indonesia. PMK yang dimaksud adalah PMK Nomor 7 Tahun 2024 tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang ditanggung pemerintah (DTP) tahun 2024 atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun. Insentif PPN DTP tahun 2024 untuk rumah ini merupakan lanjutan dari insentif pajak rumah tahun 2023 yang telah diberikan pemerintah pada bulan November dan Desember 2023.

Apa Saja Jenis Rumah yang Mendapatkan Insentif PPN Rumah Tahun 2024?

Masih sama dengan aturan pada PMK 120/2023, jenis rumah yang diberikan fasilitas insentif PPN rumah ditanggung pemerintah untuk tahun 2024 adalah rumah tapak dan satuan rumah susun yang baru.

Definisi dari rumah tapak adalah bangunan rumah tinggal atau rumah deret yang bertingkat/tidak bertingkat, termasuk tempat tinggal yang digunakan sebagian untuk toko atau kantor.

Sedangkan, definisi dari satuan rumah susun adalah unit rumah susun yang digunakan sebagai tempat tinggal.

Bagaimana Cara Mendapatkan Insentif PPN Rumah Tahun 2024?

Berdasarkan Pasal 3 ayat (1) PMK 7/2024, terdapat beberapa kondisi untuk mendapatkan fasilitas insentif PPN rumah DTP 2024, yakni pada saat:

• Ditandatanganinya AJB atau akta jual beli yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT); atau
• Ditandatanganinya PPJB atau perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris.

Selain kondisi di atas, penyerahan rumah siap huni yang disertai berita acara serah terima (BAST) harus dilakukan antara 1 Januari 2024 hingga 31 Desember 2024. Berita acara serah terima untuk mendapatkan insentif PPN rumah DTP 2024 minimal harus berisikan:

• Nama dan NPWP PKP penjual
• Nama dan NPWP/NIK pembeli
• Tanggal serah terima
• Kode identitas rumah
• Pernyataan bermeterai telah serah terima bangunan
• Nomor berita acara serah terima.

Berita acara serah terima tersebut juga harus didaftarkan pada aplikasi Sikumbang https://sikumbang.tapera.go.id/ milik Kementerian PUPR atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) maksimal pada akhir bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya serah terima.

Apa Saja Syarat Mendapatkan Insentif PPN Rumah Tahun 2024?

Insentif PPN rumah tahun 2024 dapat dimanfaatkan oleh satu orang pribadi untuk pembelian 1 rumah tapak atau 1 satuan rumah susun. Orang pribadi yang dimaksud meliputi WNI yang memiliki NPWP/NIK atau WNA yang memiliki NPWP serta memenuhi ketentuan kepemilikan rumah bagi WNA.

Menurut Pasal 4 PMK 7/2024, terdapat 2 syarat untuk mendapatkan insentif PPN rumah tahun 2024 atas pembelian rumah tapak atau satuan rumah susun, yaitu:

1. Harga jual maksimal Rp5 miliar
2. Rumah harus baru dan siap huni serta:

• Telah memiliki kode identitas rumah dari aplikasi Sikumbang di laman https://sikumbang.tapera.go.id/
• Diserahkan pertama kali oleh PKP penjual penyelenggara pembangunan (developer)
• Belum pernah dilakukan pemindahtanganan atau pengalihan kepemilikan

Insentif PPN rumah tahun 2024 juga dapat diberikan bagi pembeli yang telah melakukan pembayaran uang muka/DP (Down Payment) atau cicilan sebelum berlakunya PMK 7/2024 dengan ketentuan:

• DP atau cicilan pertama kali dibayarkan kepada PKP penjual paling cepat 1 September 202 Jika pembayaran terjadi sebelum tanggal 1 September 2024, maka tidak dapat memanfaatkan insentif PPN rumah ini
• Seluruh ketentuan terkait cara mendapatkan insentif PPN rumah tahun 2024 (pada Pasal 3) dilakukan dalam rentang waktu 1 Januari 2024 hingga 31 Desember 2024
• Insentif PPN DTP hanya diberikan untuk PPN terutang dari sisa cicilan dan pelunasan yang akan dibayarkan selama periode 1 Januari 2024 hingga 31 Desember 2024.

Apakah Masih Dapat Memanfaatkan Insentif PPN Rumah Tahun 2024 Jika Telah Mendapatkan Insentif PPN Rumah Tahun 2023?

Merujuk pada Pasal 5 PMK 7/2024, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan untuk dapat kembali memanfaatkan insentif PPN rumah tahun 2024, antara lain:

• Orang yang telah mendapatkan insentif PPN rumah sebelum berlakunya insentif PPN rumah tahun 2023, dapat memanfaatkan insentif PPN rumah tahun 2024
• Orang yang telah mendapatkan insentif PPN rumah tahun 2023 dan masih terdapat sisa pembayaran yang terutang PPN, dapat memanfaatkan insentif PPN rumah tahun 2024

Jika orang yang telah mendapatkan insentif PPN rumah tahun 2023 dan ingin melakukan pembelian untuk rumah tapak atau satuan rumah susun yang lain, maka insentif PPN rumah tahun 2024 tidak dapat diberikan.

Berapa Insentif PPN Rumah Tahun 2024 yang Ditanggung Pemerintah?

Pada Pasal 7 PMK 7/2024 dijelaskan bahwa insentif PPN rumah tahun 2024 yang ditanggung pemerintah diberikan untuk PPN terutang mulai Januari 2024 hingga Desember 2024. Insentif PPN rumah tahun 2024 yang ditanggung pemerintah adalah:

• Sebesar 100% dari PPN terutang untuk penyerahan berita acara serah terima (BAST) mulai 1 Januari 2024 hingga 30 Juni 2024
• Sebesar 50% dari PPN terutang untuk penyerahan BAST mulai 1 Juli 2024 hingga 31 Desember 2024

Perlu diperhatikan, beban PPN terutang yang ditanggung pemerintah adalah hingga Rp2 miliar dengan harga jual maksimal Rp5 miliar. Hal ini berarti ketika harga rumah lebih dari Rp2 miliar, maka sisa PPN terutangnya akan dibayarkan dengan tarif PPN 11%.

Apa Saja Penyebab Gagalnya Mendapatkan Insentif PPN Rumah Tahun 2024?

Ada beberapa hal yang menyebabkan penyerahan rumah tidak ditanggung pemerintah menurut Pasal 8 ayat (9) PMK 7/2024, yaitu:

• Rumah yang diserahkan bukan merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun sesuai dengan ketentuan yang berlaku
• Pembayaran uang muka/DP dan cicilan pertama sebelum 1 September 2023
• Penyerahan rumah dilakukan sebelum 1 Januari 2024 atau setelah 31 Desember 2024
• Pembelian lebih dari 1 rumah tapak atau 1 satuan rumah susun oleh 1 orang pribadi
• Terjadi pengalihan kepemilikan dalam waktu 1 tahun sejak penyerahan
• Tidak menggunakan faktur pajak
• PKP penjual tidak melaporkan laporan realisasi PPN DTP
• PKP penjual tidak mendaftarkan berita acara serah terima (BAST) pada aplikasi Sikumbang

Contoh Perhitungan Insentif PPN Rumah Tahun 2024

Contoh Perhitungan Insentif PPN Rumah dengan BAST Periode Januari 2024 hingga Juni 2024

Ibu Agus membeli rumah tapak pada developer PT JKL seharga Rp1,5 miliar dengan kode identitas rumah 54837DE46456 yang dibayarkan secara cash bertahap 5 kali sebesar Rp300 juta yang dibayarkan mulai bulan September 2023 hingga Januari 2024. Rumah tapak tersebut rencananya akan selesai dibangun dan diserahterimakan BAST pada bulan Juni 2024.

Dari pembelian rumah tapak tersebut, Ibu Agus dapat memanfaatkan 2 insentif PPN rumah DTP, yakni untuk bulan November dan Desember 2023 (sesuai PMK 120/2023) dan bulan Januari 2024 (sesuai PMK 7/2024). Untuk insentif yang didapatkan pada bulan Januari 2024 adalah sebesar 100% karena serah terima dilakukan pada bulan Juni 2024, pembayaran dilakukan tidak lebih cepat dari 1 September 2023, dan telah memiliki kode identitas rumah.

Atas pembayaran yang dilakukan untuk bulan November dan Desember 2023, PT JKL wajib membuat faktur pajak untuk dapat menerapkan insentif PPN rumah tahun 2023. Kemudian, untuk mendapatkan insentif PPN rumah bulan Januari 2024 dengan pembayaran sebesar Rp300 juta, PT JKL wajib membuat 2 faktur pajak dengan ketentuan:

• Kode 07 dengan dasar pengenaan 50% x Rp300 juta = Rp150 juta. PPN terutang dihitung dari Rp150 juta x 11% = Rp16,5 juta ditanggung pemerintah
• Kode 07 dengan dasar pengenaan 50% x Rp300 juta = Rp150 juta. PPN terutang dihitung dari Rp150 juta x 11% = Rp16,5 juta ditanggung pemerintah

Jadi, total insentif PPN rumah DTP atas pembayaran bulan Januari 2024 yang didapatkan oleh Ibu Agus adalah sebesar Rp33 juta.

Contoh Perhitungan Insentif PPN Rumah dengan BAST Periode Juli 2024 hingga Desember 2024

Saudara Cika membeli rumah toko yang telah memiliki kode identitas rumah pada developer PT KHI seharga Rp2 miliar secara tunai bertahap 10 kali mulai bulan Desember 2023 sampai dengan bulan September 2024. PPJB lunas dilakukan bulan September 2024 dengan serahterima BAST bulan Desember 2024.

Dari pembelian rumah toko tersebut, Saudara Cika dapat memanfaatkan 2 insentif PPN rumah DTP, yakni untuk bulan Desember 2023 (sesuai PMK 120/2023) dan bulan Januari-September 2024 (sesuai PMK 7/2024). Untuk insentif yang didapatkan pada bulan Januari-September 2024 adalah sebesar 50% karena serah terima dilakukan pada bulan Desember 2024, pembayaran dilakukan tidak lebih cepat dari 1 September 2023, dan telah memiliki kode identitas rumah.

Atas pembayaran yang dilakukan untuk bulan Desember 2023, PT KHI wajib membuat faktur pajak untuk dapat menerapkan insentif PPN rumah tahun 2023. Kemudian, untuk mendapatkan insentif PPN rumah bulan Januari hingga September 2024 dengan pembayaran sebesar Rp200 juta, PT JKL wajib membuat 2 faktur pajak dengan ketentuan:

• Kode 01 dengan dasar pengenaan 50% x Rp200 juta = Rp100 juta. PPN terutang dihitung dari Rp100 juta x 11% = Rp11 juta tidak ditanggung pemerintah dan wajib dipungut oleh PT KHI.
• Kode 07 dengan dasar pengenaan 50% x Rp200 juta = Rp100 juta. PPN terutang dihitung dari Rp100 juta x 11% = Rp11 juta ditanggung pemerintah

Jadi, total insentif PPN rumah DTP atas pembayaran mulai bulan Januari hingga September 2024 yang didapatkan Saudara Cika adalah sebesar Rp11 juta x 9 bulan = Rp 99 juta.

Contoh Perhitungan Insentif PPN Rumah dengan Kredit

Bapak Budi membeli apartemen atau unit rumah susun pada developer PT XYZ seharga Rp700 juta dengan nomor identitas rumah 137843265DF56767. Pembayaran dilakukan secara kredit selama 15 tahun kepada bank. Bapak Budi telah membayar DP ke PT XYZ sebesar Rp100 juta pada bulan Januari 2024. Pencairan kredit dilakukan bank sebesar Rp600 juta dan dibayarkan ke PT XYZ sekaligus dibuatkan PPJB lunas tanggal 1 Maret 2024. Apartemen tersebut siap dihuni dan diserahterimakan BAST pada Juni 2024.

Dari pembelian apartemen tersebut, Bapak Budi dapat memanfaatkan insentif PPN rumah DTP 2024 sesuai PMK 7/2024. Untuk insentif yang didapatkan adalah sebesar 100% karena serah terima dilakukan pada bulan Juni 2024, pembayaran dilakukan tidak lebih cepat dari 1 September 2023, dan telah memiliki kode identitas rumah.

PT XYZ wajib membuat faktur pajak dengan ketentuan:

1. Pembayaran DP Januari 2024

• Kode 07 dengan dasar pengenaan 50% x Rp100 juta = Rp50 juta. PPN terutang dihitung dari Rp50 juta x 11% = Rp5,5 juta ditanggung pemerintah
• Kode 07 dengan dasar pengenaan 50% x Rp100 juta = Rp50 juta. PPN terutang dihitung dari Rp50 juta x 11% = Rp5,5 juta ditanggung pemerintah

2. Pembayaran Pencairan Kredit oleh Bank ke PT XYZ

• Kode 07 dengan dasar pengenaan 50% x Rp600 juta = Rp300 juta. PPN terutang dihitung dari Rp300 juta x 11% = Rp33 juta ditanggung pemerintah
• Kode 07 dengan dasar pengenaan 50% x Rp600 juta = Rp300 juta. PPN terutang dihitung dari Rp300 juta x 11% = Rp33 juta ditanggung pemerintah

Jadi, total insentif PPN rumah DTP atas pembayaran Januari 2024 dan Maret 2024 yang didapatkan Bapak Budi adalah sebesar Rp77 juta.